澳門物業管理業商會書面發言     

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　澳門物業管理業商會會長 謝思訓

　澳門物業管理業商會作為行業代表，冀在中總工商座談會的平臺表達業界心聲，積極為業界解決經營困難的問題，協助政府制定對應業界的施政方針。

　2019年，物業管理行業艱難前行，兩個物業管理的專項法律於2018年8月生效執行，各企業尚算平穩過渡，基本維持其原有業務。

　據房屋局網頁資料統計，已發出臨時准照189個和正式准照84個，合共已有273家物業管理企業可經營分層建築物管理商業業務。 (資料更新至2020年2月29日)

　據房屋局網頁資料統計，按物業標示編號計算之經屋樓宇數量和私人樓宇數量，提供管理服務的經濟房屋有86幢，提供管理服務的私人樓宇有628幢，共714幢；涉及現有或曾成立管理機關407個；換言之，尚有307幢未有管理機關，佔全部樓宇714幢的42.99%尚未開業主大會或未成立法定的管理機關。今年和明年期間將有大量的召集業主大會個案工作尚需待這273家企業相繼完成。(資料更新至2020年2月29日，未包括社會房屋)

　按房屋局網頁的統計資料，目前由持有臨時准照或正式准照的公司提供物業管理服務的樓宇共714幢，可能未包括業主大會管理機關自管的大廈、或“三無”(無業主大會、無管理機關、無管理公司)大廈。而 “三無”大廈多屬低層式樓宇，目前並無有效管理的規範，亦應引起政府相關部門的關注。

　房屋局根據第12/2017號法律<<分層建築物管理商業業務法>>，實施對各家持有准照公司的業務指導和監管，包括要求提供在管樓宇資料、製作預算和收支報表、等等具體工作要求，對於佔有行業中相當比例的中小企業來說，亦是要艱難地適應和增加工作量。

　2019年9月，物業管理行業兩工種的最低工資標準再次調升，時薪30元升至32元，月薪6,240元升至6,656元，調升幅度約6.7%。對現處於 “無因管理”狀態樓盤的管理開支又造成新的壓力，雖各項目樓盤以各自合適可行的做法去消化這增加的成本，但不是每次調升最低工資都可接受而平安過渡；即使在有業主大會管理機關的大廈，也同樣存在調升管理費以作配合的相當難處。

　物業管理行業是勞動密集型產業，相當依賴人力資源，在目前人力資源短缺及本地較年輕人士不願入行前線工作的大環境下，外地僱員均是各公司維持業務的主要依靠力量。特別是在重大的自然災害天氣影響下，以及此次疫情防控持久戰，更突顯外僱的重要性。因此，行業/各公司須保持和增加相當數量的外僱，才可完成對市民業戶的樓宇管理服務，構成和諧社會、安居樂業的重要一環。

　特別應提出，在此次全民防控新型冠狀病毒肺炎工作中，物業管理行業站在社區防疫的第一道防線，發揮著不可替代的重要作用，承擔更多的社會責任。

　行業有著抗風災 “天鴿”和 “山竹”的不凡經歷，企業應對涉及業戶生命財產安全的重大事件的統籌協調能力有所加強，但這次是持久戰，業界備受考驗。

　疫情期間，業界用於大廈防疫的開支不斷增加，積極配合特區政府的防疫措施，安排外僱人員留宿澳門、保障大廈當值各項工作需要；及時向大廈業主/住戶傳達防疫措施資訊，提醒外出業主戴上口罩；增加成本從多方的管道添置大量的清潔消毒材料、體溫探測機、口罩等防疫物料；前線人員在清潔消毒物品、個人防護裝備短缺的情況下堅守崗位，克盡職守，全力做好大廈社區的消毒清潔，做好訪客進出登記和測量體溫，有效保障大廈的公共衛生安全，為大廈業主及住戶的健康生活環境築起安全防線。

　在全城防疫下，凸顯了物業管理行業在一線抗疫的重要性質。物業管理業界超越了管理合約所承擔的責任，承擔更多的是社會責任，充分發揮出物業管理的自身價值，與大廈業主及住戶保持良好的溝通和建立互信關係，全力協助特區政府執行防疫工作，有效分擔特區政府的防控壓力，進一步提升物業管理行業在澳門市民的形象及地位。

　物業管理行業在抗疫期間努力堅持守護全澳市民的生命，健康及財產。業界希望澳門特區政府及大眾市民能夠體會行業在抗疫期間默默付出的努力，行業得到認同和肯定對社會作出的貢獻。疫情的突發和持久性對業界帶來沉重的打擊，希望特區政府實施必要可行的扶持。

　業界在抗疫期間，遇到不少的困難和問題。為瞭解掌握新冠肺炎疫情對物業管理行業的影響，及時向政府有關部門反映行業訴求，為研究制定行業扶持政策提供決策依據。澳門物業管理業商會開展“新冠肺炎疫情對物業管理行業影響專項調查”，真實準確地反映企業在疫情期間的實際情況，並提出意見和建議。業界實況得到充分掌握，有助完善疫情防控和行業發展。

調查報告統計資料如下：

　是次問卷調查為澳門物業管理主要企業，部分對本澳地產發展公司、企業/集團公司轄下的公司，以上企業合共管理本澳567棟樓宇。

1. 報告顯示了填報的物業管理公司以住宅大廈服務為主，約501棟(88.36%)，寫字樓及工業大廈合共28棟約4.94%，其他服務約為6.7%。  (其他：商場、地盤管理、停車場、政府部門及體育設施等)
2. 企業之員工總人數統計：顯示企業以小型管理公司約為64.52%，中小型管理公司約為19.35%，中型管理公司約為9.68%，大型管理公司約為6.45%。
3. 物業管理服務在抗疫期間服務情況：物業管理服務屬於365日24小時不間斷服務的行業，所以有77.42%管理大廈服務一直沒有停止，餘下的22.58%，包括商業、地盤、學校，政府設施等等服務陸續於於春節後二、三月間全面復工。 
4. 企業經營總體影響程度：疫情對管理公司影響參半，約50%管理公司之經營影響較小，總體保持穩定。其餘50%之管理公司則影響較大，導致企業經營出現部分困難，經營勉強維持。 
5. 疫情對企業使用人員總體影響程度：有41.94%管理公司使用人員總體與去年同期持平，有29.03%管理公司總體使用人員減少5%以下，有12.90%管理公司總體使用人員減少5%～10%以下，有6.45%管理公司總體使用人員減少10%～20%以下，有6.45%管理公司總體使用人員減少大於20%，有3.23%管理公司總體使用人員與去年同期有增長。由於疫情於農曆年間爆發，有部份人員放假回家，因受到疫情擴散影響，未能回來上班，引致部分管理公司人員略為緊張，但情況不算嚴重。
6. 企業協助政府部門防疫宣傳工作：抗疫期間管理公司全力協助政府在大廈防疫宣傳，如房屋局、衛生局、疾控防疫中心、治安警察局、司法警察局、市政署等政府部門。
7. 企業在社區疫情防控中具體承擔的主要工作：物業管理行業界已經超越了管理合約所承擔的責任，承擔更多的是社會責任，充分發揮出物業管理的自身價值，與大廈業主及住戶保持良好的溝通和建立互信關係，全力協助特區政府執行防疫工作，有效分擔特區政府的防控壓力，進一步提升物業管理行業在澳門市民的形象及地位。其他：在疫情相對穏定時監管和協助恢復大廈單位的裝修工作、安排外僱住宿及訂購物資等。
8. 企業在面對防疫開展的防控措施統計：管理公司在疫情防控期間，除加強公共地方清潔消毒工作外，更重要的工作是制定具體詳細的專案管控措施，及優化工作流程及指引，加強保障一線人員工作環境安全，監察落實執行各項防控工作，密切檢查工作報告。
9. 企業防疫人工成本（包括外包）預估增加的費用統計：管理公司在疫情防控期間，除了日常清潔工作外，還需額外應付加強公共地方清潔消毒工作，基本配置人員未能完全應付加強清潔消毒的工作，管理公司需要增加人員，甚至外判給清潔公司完成額外的消毒工作。22.58%企業增加少於5萬元、19.35%企業增加5～10萬元、41.94%企業增加10～30萬元、6.45%企業增加30～50萬元、6.45%企業增加50～100萬元、3.23%企業增加大於100萬元。
10. 企業防疫人員工強制留澳住宿及津貼成本（包括外包） 預估增加的費用統計：物業管理行業積極配合特區政府的防疫措施呼籲外僱人員留宿澳門，降低進出口岸交叉感染風險，物業管理公司即時安排外僱人員留宿澳門，承擔租用單位設置宿舍，購買宿舍傢俱床、被、枕頭及爐具等等用品，並給予生活及膳食津貼以作鼓勵。19.35%企業增加少於5萬元、32.26%企業增加5～10萬元、32.26%企業增加10～30萬元、9.68%企業增加30～50萬元、6.45%企業增加50～100萬元。
11. 企業防疫物資採購成本預估增加的費用統計：　在疫情防控期間，由於本澳的防疫設備緊缺，為了保障僱員及大廈業主的健康安全，管理公司不計成本從多方的管道添置大量的清潔消毒材料、體溫探測機、口罩等防疫設備，使採購成本有所增加。6.45%企業增加少於2萬元、32.26%企業增加2～5萬元、41.94%企業增加5～10萬元、12.90%企業增加10～30萬元、3.23%企業增加30～50萬元、3.23%企業增加大於50萬元。
12. 疫情期間，企業增值服務、附屬設施經營等收入，同比情況統計9.68%企業同比沒有減少、12.90%企業同比減少3%以下、9.68%企業同比減少3%～5%、3.23%企業同比減少5%～10%、6.45%企業同比減少10%～20%、38.71%企業同比減少大於20%、19.35%企業同比沒有增值服務。
13. 疫情期間，企業物業服務費收繳率，同比情況統計：物業管理行業屬於固定月費收入或酬金收入的行業，管理費收入減少是屬於短期性的影響。管理費用款項過一段時間應該可以收回。12.90%企業同比沒有減少、6.45%企業同比減少3%以下  、12.90%企業同比減少5%～10%、16.13%企業同比減少10%～20%、51.61%企業同比減少大於20%。
14. 疫情期間，企業遇到的實際困難：物業管理行業積極配合積極配合特區政府的防疫措施，加強保障大廈的公共衛生安全，有效分擔特區政府的防控壓力，但在執行的過程中遇到各方面的困難，93.55%管理公司表示防控物資緊缺，大大增加了防疫難度。因疫情使員工的工作大大增加，但人手緊張，80.65%管理公司表示員工壓力過大。亦有74.19%管理公司表示承擔任務過重，61.29%管理公司表示崗位員工缺編及業主不配合，對物業管理行業的防疫工作增添困難。93.55%企業防控物資緊缺、80.65%企業員工壓力過大、74.19%企業承擔任務過重、61.29%企業崗位員工缺編、61.29%企業業主不配合、48.39%企業工作界限模糊、41.94%企業資金嚴重不足、25.81%企業防控合法性遭質疑。
15. 企業現時緊缺的防控物質統計：一次性醫用口罩、消毒酒精、消毒水等防疫設備成了在疫情期間最大的消耗品，購買速度遠及不上消耗速度，超過50%管理公司表示對購買消毒酒精及一次性醫用口罩有困難。54.84%企業緊缺消毒酒精、51.61%企業緊缺一次性醫用口罩、41.94%企業緊缺紅外槍式體溫檢測儀、35.48%企業企業緊缺消毒水、32.26%企業緊缺一次性乳膠手套、29.03%企業緊缺免洗洗手液、22.58%企業緊缺護目鏡/防護眼鏡、22.58%企業緊缺防護衣、9.68% 企業緊缺其他。
16. 為應對疫情困難，企業採取了之應急保障措施：為應對疫情困難，所有的物業管理公司積極配合特區政府的防疫措施，即時安排外僱人員留宿澳門，物業管理公司制定防控工作標準、疏導員工心理壓力、員工加班值守。100%企業安排外僱人員留澳住宿  、83.87%企業制定防控工作標準、80.65%企業疏導員工心理壓力、74.19%企業員工加班值守、54.84%企業改進業務工作流程、41.94%企業合併工作崗位、32.26%企業提升管理科技手段、6.45%企業其他、3.23%企業降薪3.23%企業裁員。（其他：對前線服務的員工發放一次性抗疫津貼，以表揚及鼓勵員工在工作中的盡職和付出）
17. 為應對疫情困難，企業應用之數位化措施統計
18. 企業防疫物資獲取的途徑統計：所有管理公司表示防疫物資均是自行購買的，35.48%管理公司表示政府有協助購買，亦有3.23%管理公司表示有受到商會援助及3.23%管理公司獲業主捐贈。100%企業 自行購買、35.48%企業 政府協助購買、3.23%企業 商會援助、3.23%企業 業主捐贈。
19. 企業希望商會開展那方面的工作統計：90.32%企業 爭取行業扶持政策、83.87%企業 宣傳行業貢獻和價值、  51.61%企業 構建行業風險防控體系、51.61%企業 提高行業數位化應用水準、48.39%企業 研究疫情對行業影響、48.39%企業 提升設備智慧化水準、45.16%企業 輸出防控工作標準、41.94%企業 邀請專家指導防控工作、38.71%企業 建立行業風險防控基金、38.71%企業 企業/員工表彰鼓勵、8.71%企業 開展業內防控經驗交流。
20. 企業希望享受到哪些方面的扶持政策統計：疫情期間，物業管理行業的營收方面影響不大，抗疫期間的人質和物資成本大幅增加，最重要的是防疫物資嚴重緊缺，有錢亦買不到，對大廈住戶及工作人員的健康安全未能及時得到全面的保護。而且防疫開支，不一定能獲大廈業主同意支付該些費用。往往由管理公司自行承擔。對管理公司的營運造成一定的壓力。行業希望特區政府推出到位的政策以協助行業渡過困難，保障企業穩定經營。大部份管理公司希望特區政府提供穩崗補貼，推出企業所得稅抵扣，提供物業費補貼、降低社會保險繳納基數等支援措施。是有見國內及香港政府所推出的支援行業措施而希望政府考慮效法。

　另外值得政府深入考慮是將物業管理行業納入社區疫情防控體系。這個建議是經歷防疫的體驗後感到有所需要，物管及清潔人員長時間在一線守護大廈業主及住客的健康安全。因此，所有防疫的裝備及消毒材料都必須即時齊備，這是非常重要。執行防疫措施要做在最前，爭取一分一秒，越早越好，才能產生守護社區的作用，達到有效預防社區蔓延和擴散。83.87%企業 提供穩崗補貼、77.42%企業 企業所得稅抵扣、     51.61%企業 物業費補貼、51.61%企業 降低社會保險繳納基數、51.61%企業 納入社區疫情防控體系、45.16%企業 企業/員工表彰、3.23%企業 其他政策。

　以下為本會的意見及建議供參閱：

1. 政府應高度重視物業管理在大廈、屋苑疫情防控中的重要作用，將物業管理納入社區疫情防控體系；
2. 物業管理行業商會協助政府統籌用於保障大廈防疫物資、人員和資金，協助制定疫情防控應急預案。同時，參與研究制定物業管理專項扶持政策，對物業管理企業在疫情防控期間增加的額外支出給予財政補貼、稅收減免等政策扶持；
3. 明確管理公司在社區疫情防控中的責任，讓管理公司和社區、業主等各盡其責；
4. 制定的疫情防控工作指引，清晰明確操作規範，便於管理公司和員工執行，明確消毒劑、防護服和口罩應用，前線員工安全保障等方面的制度規範，保障大廈公共衛生安全；
5. 對應物業管理企業在疫情防控期間增加的額外支出，例如外僱人員留澳住宿增加的費用、增購清潔消毒用品、疫情防控期間清潔工作量大增引致的加班補償費用等，希望政府按大廈及限量人員給予財政補貼政策扶持；
6. 獎勵盡忠職守在前線工作的物管人員, 肯定他們在社區防疫抗疫工作所付出的努力；
7. 疫情過後，政府應組織專家學者以及相關部門，對突發社會公共危機事件作出檢討，總結經驗教訓；
8. 制定有效的措施以解決業主拖欠管理費的問題，積極扶助物業管理行業；
9. 本澳的網絡速度較慢及費用偏高，望政府協助減輕中小企業在建設智慧社區上的成本及提升網絡速度，吸引企業積極參與智慧社區建設，通過智慧控制技術及網路資訊技術，實時監測，減少人手，提高效能。

　以下為其他地區的政府補助支援政策的參考資料：

1. 中國大陸部分地區的物業管理行業疫情防控補貼政策：http://www.ecpmi.org.cn/NewsInfo.aspx?NewsID=9770
2. 香港特區政府的「物業管理業界抗疫支援計劃」：https://www.pmsahk.org.hk/tc/information/pressrelease/pressrelease_20200228_1.html

　提升澳門物業管理範疇的服務水平，為澳門市民創造宜居城市是澳門各界的共同目標。成功推行需要政府協調恊助，社會認同及支持，及物管業界的堅持及努力。本會籍此機會感謝歷年來特區政府相關部門的指導及鼓勵，市民的合作及提醒，及業界的支持及奉獻。